诸暨律师

【案情】

　　2010年3月8日，侯某为了方便两个孩子在虞城县高中读书，与马某经协商达成购房协议，协议约定："甲方(马某)自愿将位于人民路南段西侧三间三层门面房卖于乙方(侯某)，房款268000元，乙方需一次性付清......"并约定"现乙方交与甲方此房押金10000元。如乙方反悔，10000元押金不再退还。甲方如果反悔，需退还乙方10000元押金。"购房协议签订前，原告曾问及被告妻子的去向，被告回答说"在老家种地"，购房协议签订后，双方未办理房屋过户手续之前，原告再次去看该房屋，从他人口中得知被告之妻死亡并在家中操办了丧事，原告因此向被告提出解除购房协议，要求被告退还押金10000元，并多次找中间人调解未果，遂诉至法院。

【分歧】

　　该案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。对案件的处理，合议庭有两种意见。一种意见认为，原告的诉请合法有据，应予支持。因为被告马某在将自己房屋出卖给原告侯某之前，没有明确告知对方其妻死亡于该房的事实，属于故意隐藏事实真相，给原告造成了重大误解，属于法律规定的可撤销合同的范畴。再者，将死过人的房屋出卖给对方，也违背了公序良俗，不符合社会主义立法原则。

　　第二种意见认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的购房协议是双方当事人真实意思的表示，合法有效。但因为房屋买卖是以过户登记和产权确认为有效条件的，本案原告在未办理产权证、未进行最终的产权确认之前可以反悔，但应承担相应的违约责任。双方签订的购房协议，于原告口头通知被告要求解除时已经解除，无需再行撤销。对于10000元购房定金，被告应酌情退还给原告4000元。

　　【评析】笔者同意第二种观点，理由如下：

　　第一、原、被告在平等自愿的基础上签订的购房协议是双方当事人真实意思的表示，合法有效。本案原告在签订购房协议并交付定金之后、过户手续办理之前，以被告之妻死于该房中为由明确告知被告不再购买此房，要求法院撤销双方签订的房屋买卖协议。根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋买卖是以过户登记和产权确认为有效条件的，如果没有办理产权证，没有进行最终的产权确认，买方可以反悔，但要承担相应的违约责任。双方当事人签订的购房协议，于原告口头通知被告时已经解除，无需再行撤销，故对原告要求依法撤销双方所签订购房协议的诉讼请求，应予驳回。

　　第二、即便被告之妻真的病死于涉案房屋中，被告将其出售给原告并不有悖于公序良俗。所谓公序，是指社会一般利益，在我国现行法上包括国家利益、社会经济秩序和社会公共利益。所谓良俗，是指一般道德观念或良好道德风尚，包括我国现行法上所称的社会公德、商业道德和社会良好风尚。结合本案，原告"死过人的房子就无法居住"的观点，并非公序良俗，不排除是一种迷信心理在作祟。现实生活中，每所房屋都不可避免地存在生老病死的现象，原告的这一迷信观点和行为不应得到提倡。

　　第三、原告作为适格的权利能力和行为能力人，购房协议签订前位对房屋进行详细的调查，购房协议签订后又以房中死过人为由要求解除协议，原告具有主观的过错，应该承担相应的违约责任。

　　第四、本案中的买主即本案被告马某，在售房过程中未能主动对原告告知其妻已去世并在家中办理丧事的事实，在原告问及时又说妻子在老家种地，刻意隐瞒事实真相，侵犯了原告在购房过程中自由选择的权利，故被告在此纠纷中亦存在一定过错，应当承担次要责任。

　　第五、针对原告交付给被告的10000元押金，虽然购房协议中写明是原告交付给被告的押金，但根据协议中"如乙方反悔，10000元押金不再退还。甲方如果反悔，需退还乙方10000元押金"的规定，此10000元显属定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，"当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"对于双方当事人在签订购房协议时原告所交付给被告的10000元定金，被告应依法酌情返还给原告4000元。

　　作者：虞城县人民法院民二庭 张晓红