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刑事辩护
２００４年９月１０日
[内容提要]随着物业管理业的出现,在业主、物业管理公司之间产生了新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因而物业管理发生的纠纷也随之出现。而物业管理规范性文件方面，既具有较强操作性的实施细则及地方法规规章并不多见，使物业管理纠纷案件存在适用法律难，管理机构难等问题。本文通过阐述物业管理纠纷的定义、特征、法律效力，分析了如何正确认识物业管理纠纷的法律问题。
[关键词]物业管理；物业管理纠纷；业主；物业管理公司；
从1981年我国成立第一家物业公司至今，物业管理在我国已经得到了长足的发展。短短20年时间物业管理已经成为与人们生活息息相关的一种新兴行业，作为一种新的产业类型的基础已经具备。对于我国物业管理现状，许多人形象地说：物业管理企业有如在一条没有航标的河流上千帆竞渡。重多企业的竞争使“蛋糕”越做越小，市场越来越乱，投诉日渐增多，行业信用度大幅降低。随着第一部全国性的物业管理法规——《物业管理条例》正式颁布，把竞争机制引入物业管理市场，我国物业管理行业由此进入法制化、规范化发展的新时期。竞争将使我国物业管理市场“洗牌”加速进行，品牌物业也将一举争锋。据了解，部分国内物业管理公司率先进入品牌竞争轨道，中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面积逾900多万平方米，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在10多个城市接管了600多万平方米物业；上海的陆家嘴物业提出的做业主“好保姆、好管家、好朋友”的服务理念,并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证的物业管理企业。由此可见，我国的物业管理企业得到了长足发展，事业蒸蒸日上。
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。随着物业管理的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业进行行业管理的新问题，因而物业管理发生的纠纷也随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了国家发展改委和建设部发布的《物业服务收费明码标价规定》，建设部发布的《物业管理条例》，《物业管理企业资质管理办法》等法律性文件外，具有较强操作性的实施细则及地方法规规章并不多见，使物业管理纠纷案件存在适用法律细则难，管理机构难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点和几个应注意的问题略陈浅见。
