诸暨律师

商报记者 肖风伟 肖海丽

物业管理企业以后要改称“物业服务企业”。这可不是简单的名称变化，它意味着，物业公司须对自己的角色重新定位。

“翻身做主”的业主也要有“主人”的姿态，拖欠物业费，大名可能上小区的“公告”，同时还要缴纳滞纳金。

所有这些，都是《郑州市物业管理条例(草案二次审议稿)》(以下简称“二审稿”)作出的最新修改，同时，二审稿还吸纳了河南文丰律师事务所负责起草的《郑州市物业管理条例(代拟稿)》(以下简称“代拟稿”)的内容。今天，郑州市人大常委会将对二审稿进行第二次分组讨论，明天下午将进行表决。

【名称有改动】

物业公司“回归本位”

目前，很多物业公司把业主当做自己的管理对象，认为业主应当无条件服从自己的管理，这引起业主的不满，为此引发的纠纷也屡见不鲜。

提到问题症结，业内人士认为这是由于物业公司没有摆正自己的位置，而二审稿将让物业公司在自己的位置上坐得端端正正。

根据《物权法》和国务院《物业管理条例》，二审稿将原来的“物业管理企业”称谓，改为“物业服务企业”，这两字之差，让物业公司回到了自己应该坐的位置上。

同时，二审稿还对“物业”的概念进行了界定——本条例物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。

【权利有保障】

业主大会要按规定成立

一些新建小区，业主入住后，小区业主大会的成立却遥遥无期，物业公司往往以入住率不高或业主入住时间不长为由推托，业主的权利也很难得到保障。

针对此，郑州一市直部门提出，为了促进新建小区业主大会尽快召开，应将业主大会成立条件予以细化，从交付面积和交付时间两方面加以规定。

二审稿采纳了代拟稿的有关规定，列出了应成立业主大会的条件：

1.商品房出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的；2.商品房出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上不到50%，且首套房屋交付使用已满12个月的；3.商品房出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30%，但首套房屋交付使用已满24个月，且业主总数在30个以上的。

业主10人以上可要求召开业主大会

在代拟稿中，起草者认为，要求成立业主大会是业主的权利，提出“半数以上的业主”才可提交报告。市人大常委会组成人员认为这一条件过严，不利于业主权利的行使，建议修改。

二审稿采纳了这一建议，将“半数以上的业主”修改为“业主10人以上”。

针对一审稿中“向物业所在地的县(市、区)房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提交成立业主大会的书面报告”的规定，二审稿删除了“街道办事处、乡(镇)人民政府”的内容。

此外，一审稿中“谁提交业主大会成立报告，谁就承担成立费用”的规定，也被修改为“业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担”。

【民意受尊重】

房屋共有人也是业主

以前，有些开发商以尚未出售房屋业主的身份，出面操纵物业小区投票权，控制或者“强奸”民意，业主尽管明知内幕却又无可奈何。

代拟稿起草律师认为，建设单位是以出售房屋为目的的，把建设单位作为尚未出售房屋的业主，有违业主本质。同时，在征求社会各界意见时，也有不少业主提出，房屋共有人也应当作为业主。

经过研究，郑州市人大法制委员会采纳了上述意见，删除了一审稿中“尚未售出的房屋，建设单位为业主”的内容。在二审稿中，增加规定：房屋所有权证及商品房买卖合同中记载的“共有人”也为业主。

业主可要求审计业委会收支

为防止业主委员会及其成员利用职权谋私利，损害业主利益，二审稿增加内容：“业主委员会任期届满，有20%以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计”。

【不准乱要钱】

代收水电费禁收手续费

因为拖欠水电费，不少居民及小区都曾受过停水停电的“礼遇”。

一审稿及代拟稿达成共识：水、电、气、暖、邮政、通信、有线电视等公用企事业单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止提供服务。

但是，有常委会组成人员提出，这些规定不属于本条例调整的内容。因此，二审稿中，公用企事业单位“不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止提供服务”的规定被删除了。

同时，二审稿增加规定：“物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。

【该缴的别欠】

拖欠物业费得缴滞纳金

“×××拖欠××元物业费，请于×月×日之前缴纳”，在一些小区的公告栏上，类似的公告并不少见。

一审稿曾规定，业主逾期不缴物业费的，业主委员会可以在本物业管理区域内公示，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向法院提起诉讼，或申请仲裁。

法制委员会在立法调研中了解到，目前业主欠费具有一定普遍性，其后果是恶化了物业服务企业和业主之间的关系，影响物业管理活动的正常进行。为此，二审稿增加了一项惩罚措施：对逾期不缴纳物业费的业主，物业服务企业可以按照约定加收滞纳金。

对于多层、高层住宅前期物业收费，草案曾规定实行政府指导价，在二审稿中，这一规定被删除。

另外，在买房前，开发商的宣传页、沙盘显示小区绿化率往往非常高，很多人正是冲着让人赏心悦目的绿色，才痛快签下购房合同。可是，一些业主入住不久，就发现绿地正被新楼盘代替，并由此引发“护绿”官司。

基于上述考虑，曾有提议要求将绿地等公共设施写入合同，但此要求因为与《物权法》有关规定不够一致，最终在二审稿中被删除。

【其他】

维修资金咋管要等政府细化

动辄数百上千万的专项维修资金，敢不敢交给业主去管理，是草案争议的焦点之一。

在征求意见时，有常委会组成人员提出，对于专项维修资金的管理使用，建议市政府在制定具体管理办法时，对相关内容予以细化。

而国务院《物业管理条例》中也规定：“专项维修资金收取、使用、管理的办法，由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”。

为此，二审稿中仍规定，“专项维修资金由业主委员会管理，也可由业主委员会委托市或县(市)、上街区房地产管理部门设立的专项维修资金管理机构代管”。但在删除相关制约规定的同时，增加了条款：“专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定”。