诸暨律师

 　　核心内容：在商品房合同中没有约定办理土地使用证问题，那么如果开发商迟延办理土地使用证，是否可以主张违约金呢。

 　　一、如果买卖双方在合同中明确约定了办理土地使用证违约金问题，那么如果开发商违约，购房人可以主张违约金。

 　　买方与卖方在《商品房购销合同》中仅约定有“关于产权登记的约定”，而产权通常指的是所有权，城市规划区范围内的土地归国家所有，使用人仅能依法获得使用权，而非“产权”，该条款不是当事人就办理土地使用权证问题所作出的约定。

 　　根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，卖方负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的法定义务，卖方未在法定期限内履行该义务，当事人有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。

 　　由于违约金责任是合同责任之其中一种，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同一方当事人向对方当事人主张违约金责任的前提是双方在合同中明确约定了基于对某种合同义务的违反所应承担的违约金责任，如果双方仅在《商品房买卖合同》中就迟延办理土地使用权证并未约定违约金责任，因此，买方主张违约金责任没有法律依据。

 　　二、如果买卖双方就卖方迟延办理土地使用证问题做了违约金约定，那么买方就可以就卖方迟延履行合同要求卖方承担违约金责任。