诸暨律师

　　由于信息获取渠道局限，多数人在购买二手房时，会通过中介公司寻找房源。于是，名目繁多的房产中介机构争先恐后地争夺二手房市场这块蛋糕，可由于相关行为规范的缺失、中介公司的良莠不齐，导致二手房买卖纠纷经常发生，且呈日渐增长趋势。消费者在买房时，如何做到心中有数，如何维权?北京市一中院法官杨清惠、李唯一介绍了审判实践中遇到的几个典型案例，并进行法理分析，可供大家参考。

售房存欺诈

中介负连带责任

　　张先生通过房产中介公司介绍和代理，与魏先生就其坐落在北京市海淀区永泰园某地下室的使用权签订了“房屋使用权转让协议书”。合同约定，房屋使用权转让费22万元，中介公司收取买卖服务佣金6600元，并负责陪同双方到房管所办理过户手续，且全程见证双方的交易过程。合同签订后，张先生按约定支付了转让费及买卖服务佣金，但中介公司与魏先生却迟迟不予办理过户手续。后经了解，该地下室魏先生根本没有所有权，也不可能办理过户手续。张先生认为，魏先生与房产中介公司欺诈，诉至法院要求撤销转让协议，魏先生与中介公司连带返还其已给付的购房款和买卖服务佣金。

　　根据《合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款。魏先生的行为，构成了合同欺诈。中介公司作为专业的中介机构，应当知道魏先生不具有房屋所有权，亦应当告知张先生该房屋无法完成过户的交易风险。中介公司对前述两项基本义务应为而不为，存在重大过错，故应当连带承担返还购房款的责任，同时亦应返还佣金。

看房后与他人完成交易

中介索赔被驳

　　董某与中介公司签订看房确认书，约定：中介公司将坐落于北京昌平区某房屋推荐给董某。如果董某与出卖人私下完成交易，或通过第三人进行交易的，董某仍应按本协议的约定向中介公司支付佣金，并支付5万元违约金。后来，董某签完确认书并看房后，因为通过另一经纪公司以较低的价格购买了此房屋，中介公司以董某违约为由将其告上法庭。

　　中介公司提供的格式合同约定，只要客户经其介绍看房后，不管通过其他任何途径，只要客户与房主完成交易，就必须向其支付中介费或更高数额的违约金，这在客观上将其居间行为与是否通过居间服务促成合同的成立、交易的完成相剥离，造成中介和看房人之间权利义务的失衡，属于霸王条款，有违诚实信用原则。法院审理认为，从形式上说，中介公司提供的确认书应仅是对客户看房的记录，不能因客户看了一次房，就剥夺了针对该房屋选择其他服务机构为其提供服务的权利，董某有权通过其他中介机构以更低的成交价和中介费完成交易。董某通过其他经纪公司与房屋出卖人达成交易，并不必然是接受中介公司所提供的房屋信息所完成，故中介公司要求董某给付佣金并支付违约金的诉讼请求依据不足，法院判决驳回中介公司的诉讼请求。

房贷没办成

中介应退还部分佣金

　　何女士欲购买房屋一套，与中介公司签订了“房屋购买居间委托协议”。合同约定，中介公司居间服务存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋产权的，中介公司收取的居间服务报酬应予以退还。同日，何女士与房屋出卖人张某在中介公司签订了“北京市存量房屋买卖合同”。合同签订之前中介公司告知何女士，张某未将房屋抵押解除。次日，何女士与中介公司签署“服务确认书”及“过户/贷款服务确认书”，何女士向中介公司交纳佣金及咨询代书费1.25万元、贷款服务费3500元、过户服务费3000元，共计1.9万元。后由于该房屋按揭贷款没有还完，无法办理过户和贷款，何女士以中介公司居间服务存在瑕疵为由，诉至法院，要求中介公司返还服务费1.9万元。中介公司辩称，我公司已促成何女士与房屋出卖人签订合同，完成了居间合同义务，何女士应支付居间报酬。关于过户服务费和贷款服务费，中介公司认为未办理过户及贷款不是中介原因造成的，不同意返还服务费。

　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，何女士称中介公司居间服务存在瑕疵，就必须举证证明中介未完全履行居间义务从而损害其利益的证据，因其未提供相关证据，法院没有认定中介服务存在瑕疵。需要强调的是何女士与中介公司就居间服务费进行了细化，包括居间服务报酬、过户服务费及贷款服务费三项费用。因为中介公司为何女士及房屋出卖人张某提供了订立合同的媒介服务，促成何女士与张某订立《北京市存量房屋买卖合同》，何女士作为委托方应向中介公司支付居间服务报酬。关于过户服务费及贷款服务费，中介公司已实际收取，因《北京市存量房屋买卖合同》不能继续履行，中介公司并未向何女士提供过户及贷款的服务，该费用为不当利益，中介公司应予退还。