诸暨律师

　　核心提示：法律的概念古时指律令或刑法。由立法机关制定,国家政权保证执行的行为准则。

　　在一个国家或地区拥有最高法律效力的法律，它的实际作用与宪法实际上相同。2010年04月01日

　　内容摘要：农村房屋买卖问题日益成为当前社会关注的焦点，大量该类买卖合同纠纷案件涌至法院。该类 合同的效力认定是解决问题的关键，当前我们国家关于规范此类问题的法律法规不明确且不健全，导致司法实践中对该类合同效力的认定不一。裁判者们在依据诚实 信用的基本原则保护合同的交易安全和维护农村物权静态安全间举棋不定。本文通过全面分析当前我国认定该类合同效力的相关依据，提出认定该类合同效力的基本 原则并进一步分析解决该类纠纷的方法。

引言

　　随着社会经济的迅猛发展和城市化进程的加快，大量农村劳动力集中向城市转移，有的在城市购买商品房成为城镇居民的一员。举家迁移的农民以及为了在城里购房 需要的农民就将闲置的农村房屋进行出租和转让。部分城市居民因为房价骤增或喜欢相对清静的田园生活纷纷到农村购买房屋，这种现象多发生于城市近郊或自然风 光优美的农村地区。山东省经济学院不动产法研究中心在2006年假期曾组织学生对全省农村宅基地使用和流转情况进行了抽样调查，调查涉及全省17地(市) 的42个县、42个村庄。调查结果显示，总计51.3%的村庄实际存在着住宅出租情况，总计68.9%的村庄实际发生过住宅出卖情况;其中，75%城乡结 合部地带的村庄实际发生过住宅出卖情况，实际出卖住宅户数在10户以上的占43%。调查说明，山东农村住宅出租、出卖的情况已较为普遍[1]。农村房屋买 卖现象愈演愈烈，买卖主体的范围也不再局限于同一集体经济组织之内，跨村、镇的买卖，甚至城镇居民购买农村房屋的行为也屡见不鲜。随着城市化推向郊区、旧 城改造、城中村改造、农村小城镇建设以及基础设施的兴建等往往涉及到农村房屋拆迁补偿，使得原来农民出卖的房产价值剧增。在利益的驱使之下，很多出卖方事 后反悔主动起诉到法院，要求判决双方房屋买卖行为无效。在司法实践中对于农村房屋买卖合同效力的认定究竟应该根据诚信原则确认合同有效从而保护交易的安全 性，还是应该追随政策确认合同无效而保护农民的绝对物权利益呢?合同的效力认定问题成了法院处理该类案件的首要难题。以下笔者结合司法实践和相关法律规 定，就有关问题进行分析探讨。

　　一、关于农村房屋买卖合同效力认定之法律依据的考查

　　(一)认定农村房屋买卖合同无效的法律依据

　　1.1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(中发(1997)11号文)第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民 出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。 2007 年12 月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅 基地、农民住宅或“小产权房”。[2] 2007年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以 认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的基本原则。理由(1)，房屋买卖必然涉及宅基地买 卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公 厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关 部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示 的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法 行为之一。理由(2)，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上 是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。理由(3)，目前，农村房屋买卖无法办理 产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。理由(4)，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于 弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。[3]

　　现实中，该原则在对于一时间轰动全国的北京市宋庄“画家村”案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案，经过2007年的一 审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的 卖房款与补偿款。而北京二中院同时又以买房画家“信赖利益损失”为主要理由支持败诉方反诉。[4]在另两起案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成 以下协议：(1)双方签订的买卖协议无效;(2)被告方可以在房屋中继续居住直至房屋拆迁之日止;(3)如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿 款归被告所有，土地补偿款归原告所有。[5]

　　3.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。 《山东省民事审判工作座谈会纪要2005》中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为,“《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一 处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限 制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审 判实践经验，因此，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有 效。”[7]