诸暨律师

李先生以304万元的价格，将店铺卖给了张先生，但他们在房管部门备案的合同上注明的交易金额却是205万元。现在，店铺的承租方却说他们享有该店铺的优先购买权，应该是205万元购买该店铺。　　为了少缴税款，不少房屋买卖双方都会签订“阴阳合同”，即手中的合同与在房管部门备案的合同交易数额不一样，但是这也容易留下安全隐患。这不，这两个买卖双方就被店铺承租方告上法庭，称其要以备案的交易数额主张优先购买权。 　　两份交易合同惹官司　　李先生原来在市区有间临街店铺，后来租给一家贸易公司，而且合同一签就是好几年。2009年4月份，李先生将店铺以304万元卖给了张先生,而他们在房管部门备案合同上的交易数额却是205万元。　　3个月后，贸易公司将一纸诉状递到法院，称租期还没到，李先生就在没有预先告知的情况下将店铺卖给了知情的张先生，请求法院确认两人的房屋买卖合同无效，确认贸易公司以205万元的价格享有该房屋的优先购买权。 　　一审法院认为，李先生与张先生签订了两份合同，一份约定的成交价是304万元，张先生也实际支付了304万元，因此可以认定双方实际履行的是该份合同；双方后来又签订一份成交价为205万元的合同，这一份用于房管部门备案，并不是实际履行的合同。因此，贸易公司应当以304万元的价格主张优先购买店铺的权利，而不是205万元，一审驳回了贸易公司的请求。 　　实际成交合同有效　　随后，贸易公司提起上诉，说根据原审判决，两份购房合同都有效，只是一份实际履行，一份未实际履行。在此种情况下，（优先购买权的）同等条件认定变得无法确定，贸易公司的优先购买权显然无从行使。贸易公司还提到，虽然公司在一审庭审中提出房屋的成交价是205万元，但并不是说公司只能以这一价格购买讼争房产。　　李先生、张先生则辩称，他们在签订合同前已履行告知义务，贸易公司也表示不行使优先购买权。贸易公司还提出，“304万元”的合同是打官司后，双方当事人才倒签的。二审法院认为，李先生、张先生已提供银行凭条佐证成交额是304万元，所以这一项异议不成立。　　二审法院还认为，“205万元”的合同是提交给房管部门备案的合同，其价款并不是当事人的真实意思。贸易公司虽然在上诉状中对讼争房屋存在两份合同提出异议，但已明确提出按205万元行使优先购买权，并对张先生主张的交易价格304万元不予确认，所以上诉理由不能成立。　　近日，厦门市中级法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。　　阴阳合同 涉嫌犯罪　　福建兴世通律师事务所吴律师介绍，从合同效力来看，“阴合同”应认定为有效，因为其是双方真实意思的表示，且为双方所实际遵守，虽未履行登记手续，但一般不影响其效力。阳合同纯粹是为办理过户需要，双方并不遵守执行，而且通过填低价格方式以逃避应缴税款，严重违反了我国税收征管法的强制性规定，属于以合法形式掩盖少缴税款的非法目的，依《合同法》规定，应确认为无效。　　吴律师还认为，这种阴阳合同不仅容易留下纠纷隐患，还严重违反我国税收管理规定。如果发现一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。