诸暨律师

   案例：

   北京的修女士与李先生于2009年5月签订了《存量房屋买卖合同》，约定购买李先生位于北京市西城区的一套住房，同时修女士还支付给李先生定金5万元。

   后李先生书面通知修女士，该房屋系夫妻共同财产，其妻子不知道房屋被卖的情况，现不同意李先生出售共有房屋，因此，李先生代理处分妻子共有财产的行为因妻子不同意而归于无效。而修女士则认为依据该房屋产权证登记情况，房屋所有人仅为李先生，并未登记李先生妻子，而产权证具有法定公示、公信效力，作为购房者，修女士审查产权证并据此签订购买合同，已经尽到了基本审查义务，属于善意购买。此外李先生夫妻之间具有法定的相互家事代理权。遂起诉至法院，要求确认她与李先生签订的《存量房屋买卖合同》有效。日前，法院判决驳回修女士的诉讼请求。（刘洪宇 马维洪）

   点评：

   法官指出，根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻对共有财产享有平等的处理权。夫妻共同所有的财产，是指夫妻在婚姻关系存续期间所得的，除夫妻个人特有财产以外的共有财产。依照法律有关规定，共同共有财产的处分权属于全体共有人，处分共同共有财产应取得全体共有人的一致同意，部分共有人无权擅自处分共同共有财产。对夫妻共同财产，任何一方未经对方同意擅自处分，则侵害了对方的财产处分权。

   本案的争议焦点在于李先生的妻子是否知道且同意修女士与李先生所签订的房屋买卖合同。根据证据规则的相关规定，修女士对此负有举证责任，有义务证明李先生的妻子知道且同意房屋买卖合同签订的情况。但修女士提供的现有证据不足以证明李先生的妻子认可房屋买卖一事。

   另一争议焦点在于，夫妻一方是否有权处理夫妻共有房屋。根据法律规定，夫妻双方的家事代理权仅限于日常生活需要，而房屋买卖应属于重大事项，夫妻之间没有法定的代理权限，李先生擅自处分夫妻共同财产属于无权代理，所签订房屋买卖合同处于效力待定状态。当作为共有权人的李先生妻子对李先生的无权代理行为不予追认时，李先生的代理行为归于无效，修女士因此无权取得房屋的所有权。本案例中，诉争房屋尚未过户，也不符合善意取得的构成要件。故法院判决修女士败诉。