诸暨律师

 　　核心内容：房地产开发非诉讼法律业务，在房地产法律服务中居于核心地位，因为其法律关系的复杂性，法律风险防范尤为重要，合作房地产开发的法律风险如何防范呢。

 　　随着国家对房地产市场政策调控力度尤其是紧缺土地资源控制的加强，开发商利用银行项目融资贷款和房屋预售、按揭融资，从一级市场获得低成本土地进行开发，从而获取巨额利润的时代基本结束。

 　　为了有效的降低房地产的泡沫经济，有效的保护日益紧缺的土地资源，保护广大业主的购房资金安全，国家自上而下出台了相应的土地、金融、房地产市场监管政策，各省市也对房屋预售和预售资金监管纷纷出台新政，开发商面临土地二级市场成本飙升，资金链严重紧张的困难局面， 新的房地产市场也面临一次重新洗牌，对于那些没有充足资金实力的房地产开发商，在举步维艰的大环境下艰难维持已属不易，要想在利润大幅缩水的开发项目中获利，有效地防范开发过程中的法律风险尤为重要。

 　　房地产合作开发，从最高院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉中第十四条定义：本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

 　　可以看出，房地产合作开发通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。当然，合作方既可以是双方也可以是多方。双方对于土地和资金的合作可以是单一的土地投资或资金投入，也可以是部分土地和部分资金的交叉投入，这里所述的房地产合作开发仅指一方以土地作为投资，而另一方以项目所需的资金进行合作开发的合作方式。

 　　在合作开发中，传统的合作开发方式主要以法人型合作、合伙型合作开发为主，以上两种方式各有利弊，法人型合作有效地防范了因投资合作开发而导致的对母公司或股东的连带责任风险，但是因为要注册成立新公司，相应的程序和运行成本也较高，同时作为房地产企业的法人型合作其存续和成立要符合房地产企业的资质条件。